Надо Знать

добавить знаний



Недвижимость



План:


Введение

Недвижимость, недвижимое имущество ( англ. Real Property, Real Estate ) - земельные участки, а также здания, сооружения или другое имущество, непосредственно связано землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без нанесения значительного ущерба его стоимости и назначению.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в Украине существует "недвижимость по закону". К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на "real-estate - недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.), и на "real-property - имущественные права на объекты недвижимости.


1. Правовое регулирование

В настоящее время нет конкретного закона или кодекса законов о недвижимом имуществе, и поэтому данная сфера отношений регулируется различными законами:

  • Гражданский кодекс Украины
  • Закон Украины "О ипотеке"
  • Закон Украины "О нотариате"
  • Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений"
  • Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью"
  • Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц"

2. Оценка недвижимости

Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает определение стоимости объекта (юридических прав на него) для последующей сделки между продавцом и покупателем. Есть множество классификаций деятельности на рынке недвижимости.

3. Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости

На этапе согласования задания на оценку недвижимости и заключения договора Вы можете заказать оценщику определение одного или нескольких видов стоимости объекта: рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке; ликвидационной стоимости - стоимости объекта в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов; инвестиционной стоимости - стоимости, определяемой исходя из доходности объекта, при заданных инвестиционных целях. При сдаче объекта в аренду оценщик определит обоснованную стоимость арендной платы и поможет составить эффективный бизнес-план коммерческого использования объекта. Определение различных видов стоимости даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта что, несомненно, будет полезно при принятии решений, связанных с коммерческим использованием оцениваемого объекта и управлением его рыночной стоимостью. Сегодня можно определить различные виды стоимости. Но в рыночных условиях хозяйствования распространенным видом стоимости является рыночная стоимость.

Оценщик определяет один или несколько видов стоимости объекта недвижимости:

  • рыночная стоимость - наиболее вероятная стоимость при продаже объекта на открытом рынке;
  • восстановительная стоимость - суммарные затраты в текущих рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому;
  • ликвидационная стоимость - стоимость объекта в том случае, когда объект оценки предполагается продать в срок меньше обычного срока экспозиции для аналогичных объектов;
  • инвестиционная стоимость - стоимость, которая определяется исходя из потенциальной доходности объекта при наличии дополнительных условий продажи, инвестирования и т. д.

4. Применение оценки стоимости

Оценку недвижимости в большинстве случаев проводят при:

  • отчуждении;
  • сдачи в аренду;
  • банковском залоге;
  • судебных спорах;
  • внесении в уставный фонд;
  • страхование здания;
  • определении базы налогообложения;
  • передачи в управление;
  • принятии любых иных хозяйственных решений [6].

Оценка объектов недвижимости может быть необходима при:

  • операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
  • страховании объектов недвижимости;
  • кредитовании под залог объектов недвижимости;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий;
  • разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  • ликвидации объектов недвижимости;
  • других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

5. Перечень документов и информации, необходимых для проведения оценки стоимости недвижимости

Если на стадиях 4-8 заказчика, в основном, будут интересовать результаты, то в реализации стадий 1-3 он должен принимать непосредственное участие. Поскольку данная публикация подготовлена, в основном, для заказчиков, далее мы подробно остановимся на раскрытии содержания первых стадий (1-3) и лишь конспективно - на следующим (4-8). Постановка задачи (определение проблемы) - весьма ответственная стадия, потому что от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и определит в будущем ее результаты.

  • Правоустанавливающие документы
  • Документы БТИ на объект
  • Технические характеристики зданий и сооружений с указанием года ввода в эксплуатацию, площади, строительных объемов, конструкции зданий, инженерного обеспечения
  • Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть)
  • Данные о физических границы объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта)
  • Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.).
  • Данные о сооружениях, входящих в состав объекта
  • Сведения о последних сделаны улучшения
  • Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежит оценке в составе последнего

6. Стадии оценки недвижимости

Оценка стоимости недвижимости - сложный трудоемкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

  • Постановка задачи (определение проблемы).
  • Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
  • Сбор и анализ данных.
  • Выбор методологии оценки.
  • Оценка права пользования или владения земельным участком.
  • Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
  • Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
  • Составление Отчета и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику [3, с. 76].

7. Подходы к оценке недвижимости

Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика в Украине предусматривают применение при оценке недвижимости трех общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного.

Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации где применен в случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет четко выраженной тенденции к изменению, а период его получения ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) будет применен в тех случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей ее корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путем его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.

Сравнительный подход основан на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учета отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта.

Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов. Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Международные и украинские нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода - давать четкие объяснения таких ограничений. Заказчик должен знать эти положения и требовать от оценщика их строгого соблюдения.


7.1. Формирование цены

Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает определение стоимости объекта (юридических прав на него) для последующей сделки между продавцом и покупателем. Есть множество классификаций деятельности на рынке недвижимости.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знание состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка, обусловлен наличием большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов , влияющие на оценку недвижимости. Процесс оценки можно определить как последовательность процедур, которые используются для получения оценки. Процесс обычно завершается составлением отчета об оценке, который и придает доказательную силу оценке стоимости.

Цена является интегральным показателем. Она является объективной рыночной реальностью, имеет много составляющих, среди которых может быть и спекулятивная, а также психологическая составляющая. Как правило зависит от следующих факторов: тип объекта недвижимости, расположение объекта недвижимости, стоимость строительства аналогичных объектов, общий уровень цен, рыночная ситуация. В первую очередь оценка часто выполняется для таких объектов, как квартиры, комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками. Объекты недвижимости могут входить в целостные имущественные комплексы предприятий и организаций, что существенно отражается на их стоимости.

Цена является интегральным показателем. Она является объективной рыночной реальностью, имеет много составляющих, среди которых может быть и спекулятивная, а также психологическая составляющая.

Как правило зависит от следующих факторов:

  • Тип объекта недвижимости
  • Расположение объекта недвижимости
  • Стоимость строительства аналогичных объектов
  • Общий уровень цен, рыночная ситуация

8. Управление недвижимостью

8.1. Девелопмент недвижимости

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает две основные составляющие: - проведение строительных или иных работ над зданиям и землей; - изменение функционального использования зданий или земли.

8.2. Лизинг

Лизинг ( англ. Leasing ) - Вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

9. Учет

Для упрощения учета объектов недвижимости используются специализированные программы - АИС учета объектов недвижимости.

10. Рынок недвижимости

Основными участниками рынка недвижимости являются:

  • Продавцы - владельцы недвижимости, физические или юридические лица
  • Покупатели - физические или юридические лица, желающие приобрести недвижимость
  • Нотариусы - осуществляющим оформление и регистрацию сделок с недвижимостью
  • Посредники - риэлторы (Агентства недвижимости) - предоставляют посреднические услуги при проведении сделок с недвижимостью

11. Операции с недвижимостью

Основными операциями с недвижимостью являются:

См.. также


Данный текст может содержать ошибки.

скачать

© Надо Знать
написать нам